Як іноземцю купити землю в Португалії: на що звернути увагу

Купівля землі в Португалії – це не просто крок, а захоплюючий старт до нових можливостей: затишного будинку в красивому місці чи успішного бізнесу. Але важливо враховувати деталі, особливо якщо ви не є резидентом.

Розберемо процес поетапно: види земель, ключові аспекти та нововведення у 2024 році.

Типи земель у Португалії: розуміння можливостей та обмежень

Перш ніж говорити про покупку, важливо зрозуміти, які типи земель існують у Португалії. Це не просто формальність: призначення ділянки визначає, як його можна використовувати, а в деяких випадках навіть впливає на вартість і податки.

Міські землі (Terreno Urbano)

Якщо ви плануєте побудувати будинок або комерційну будівлю, міська земля є оптимальним варіантом. Такі ділянки вже включені в містобудівний план (Plano Diretor Municipal, або PDM), що означає наявність доріг, водопроводу, електрики та каналізації.

Ключові тези:

Ви можете побудувати житлову або комерційну нерухомість.

Є обмеження щодо зонування: висота будівель, щільність забудови, архітектурні вимоги.

Приклад: Ви хочете побудувати будинок в Кашкайші. Міська земля з виходом до інфраструктури – ідеальний варіант, але варто перевірити правила зонування для конкретної місцевості.

Сільськогосподарські угіддя (Terreno Agrícola)

Ці ділянки призначені для вирощування сільськогосподарських культур, тваринництва або виноробства. Будівництво житлового будинку можливо тільки в тому випадку, якщо воно пов'язане з сільськогосподарською діяльністю, наприклад, в якості фермерського будинку.

Ключові тези:

Підходить для аграрних проєктів: від овочівництва до органічного виноробства.

Для будівництва потрібне погодження муніципалітету.

Приклад: Ви плануєте заснувати оливкову плантацію в регіоні Алентежу. Земля під сільське господарство – це ваш вибір, але вам потрібно буде подати проект з поясненням її використання.

Лісові угіддя (Terreno Florestal)

Ця категорія земель має екологічну цінність. Він призначений для лісового господарства, охорони природи та сталого розвитку.

Ключові тези:

Будівництво можливе лише для проектів з екологічною спрямованістю (наприклад, екологічний туризм).

Потрібен дозвіл від Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas (ICNF).

Приклад: Якщо ви хочете створити парк відпочинку, то можете реалізувати таку ідею на лісових землях, але з урахуванням жорстких екологічних стандартів.

Змішана земля (Terreno Misto)

Для тих, хто хоче поєднувати будівництво будинку і використання землі для сільськогосподарських або лісогосподарських цілей, підійде змішана земля.

Ключові тези:

Частина ділянки призначена для будівництва, інша для сільськогосподарської або природоохоронної діяльності.

Перевірка зонування та обмежень через PDM є важливою.

Приклад: Будівництво заміського будинку з виноградником або фруктовим садом можливо на змішаній землі, якщо це відповідає муніципальному плану.

Підготовка до покупки: як вибрати ділянку

Після того, як ви визначилися з метою використання земельної ділянки, починається найважливіший етап - перевірка ділянки. Ось основні кроки:

1. Цільове призначення земельної ділянки

Запросіть витяг у муніципальному управлінні Plano Diretor (PDM), щоб уточнити дозволене використання ділянки.

Що потрібно з'ясувати?

Чи можна побудувати житловий або комерційний об'єкт?

Чи існують природоохоронні території або екологічні обмеження?

Чи можна змінити цільове призначення земельної ділянки?

2. Перевірка правового статусу

Важливо подбати про те, щоб ділянка була юридично чистою. Для цього знадобиться:

Certidão de Teor – це документ, що підтверджує право власності.

Caderneta Predial – це кадастровий запис з податковими даними.

3. Інфраструктура

Перевірте, чи підключена ділянка до води, електрики та каналізації. Якщо інфраструктури немає, дізнайтеся, скільки коштує її підключення.

4. Ліцензії та дозволи

Якщо ви плануєте будувати, обов'язково отримайте Licença de Construção від місцевої адміністрації. Це підтвердить відповідність проекту правилам зонування.

Фінанси: податки та витрати

Крім вартості землі, доведеться сплатити ряд податків і зборів:

Податок на передачу нерухомості (IMT):

Міські землі: 5–6,5%.

Сільськогосподарські: близько 5%.

Гербовий збір (Imposto de Selo): 0,8% від вартості ділянки.

Щорічний податок на нерухомість (IMI):

Для міських земель ставка становить 0,3-0,8%.

Для сільського господарства - нижче.

Нововведення у 2024 році

У 2024 році Португалія запровадила зміни, які спростили іноземцям купівлю землі.

1. Прискорене перепризначення

Зараз перевести сільськогосподарські угіддя в міські стало простіше, якщо зміни узгоджуються з планом розвитку муніципалітету.

2. Діджиталізація процесів

Запити на отримання кадастрових витягів, дозволів та екологічних документів можна подавати онлайн через Portal das Finanças та GeoPortal.

3. Вигоди для екологічних проектів

Інвестори, які реалізують проекти з екологічною спрямованістю, можуть претендувати на податкові пільги.

Перспективи інвестування: чому земля в Португалії – вигідна інвестиція?

Інвестиції в землю в Португалії – це стратегічна інвестиція в стабільний ринок, що розвивається. Ось кілька причин, чому це корисно:

• Ціни на землю неухильно зростають
• У регіонах з високим попитом, таких як Алгарве, Лісабон і Порту, вартість землі зростає з кожним роком.

Алгарве: ділянка площею 500 м² біля узбережжя коштувала 120 000 євро у 2018 році. Сьогодні його ціна становить близько €170 000.

Лісабон: Вартість землі під будівництво в першокласних районах зросла з 300 000 євро у 2020 році до 400 000 євро до 2024 року.

Порту та північні регіони: ділянки для комерційних цілей подорожчали на 25-30% за останні 5 років.

Земельна ділянка під довгострокові проекти

Інвестиції в землю підходять для різних цілей:

Здача житла в оренду: будівництво орендних об'єктів приносить стабільний дохід.

Аграрні проекти: вирощування оливок, винограду або органічної продукції користується попитом як всередині країни, так і на експорт.

Комерційна нерухомість: склади, офіси та готелі користуються попитом у всіх великих містах.

Наприклад, ділянка вартістю 50 000 євро в Алентежу може бути використана для створення виноробні, яка експортує продукцію в Європу.

Програма «Золота віза»

Купівля землі може сприяти отриманню посвідки на проживання в Португалії, якщо покупка відповідає вимогам програми «Золота віза». Наприклад, інвестиції в розмірі 500 000 євро в міські землі або 400 000 євро в регіоні з низькою щільністю населення.

Особливості роботи з місцевими агентами та адвокатами

Без професійної допомоги купівля землі в іншій країні може стати справжнім випробуванням. Юридичні аспекти, мовний бар'єр та незнання місцевих правил – головні труднощі для іноземних покупців.

Роль професіоналів

Юристів:

Перевіряється чистота угоди.

Договори складаються і засвідчуються.

Взаємодіяти з державними органами для реєстрації майна.

Агенти з нерухомості:

Вони знають ринок і допоможуть вам вибрати сайт, який відповідає вашим цілям.

Їм доступні пропозиції, яких немає у відкритому продажу.

Перекладачів:

Вони перекладають документи та допомагають у взаємодії з адміністрацією.

Поради щодо вибору фахівців

Перевірте наявність ліцензій та досвід роботи з іноземцями.

Читайте відгуки та вивчайте кейси клієнтів.

Переконайтеся, що фахівці готові надати пояснення на всіх етапах угоди.

Solid Sorte LDA надає комплексний супровід угод для іноземців: від підбору ділянки до його повного оформлення. Ми працюємо з місцевими  агенціями нерухомості, компаніями, що надають послуги перекладу, рекомендованими адвокатами як Португалії так і України щоб врахувати усі нюанси проекту.

Ризики та як їх уникнути перед покупкою землі

Купівля землі завжди пов'язана з ризиками, але їх легко мінімізувати при правильному підході.

1. Зміна цільового призначення земельної ділянки

Земля сільськогосподарського призначення може не отримати дозвіл на переведення її в категорію міських земель.

Як уникнути?

Перевірте зонування ділянки через Plano Diretor Municipal (PDM).

Перед покупкою проконсультуйтеся з юристами та архітектурними бюро.

2. Природоохоронні території

Деякі ділянки потрапляють під захист держави, і будівництво на них заборонено.

Що робити?

Використовуйте ГеоПортал для перевірки екологічного стану ділянки.

Переконайтеся, що запланований проект відповідає вимогам муніципалітету.

3. Межі та права доступу

На сільських землях можуть виникати спори про право користування дорогами, парканами або водоймами.

Як уникнути проблем?

Перед покупкою уточніть межі ділянки та права доступу у нотаріуса.

Перевірте, чи вказані вони в кадастровому обліку.

Регіональні особливості та популярні локації

Лісабон і Великий Лісабон

Підходить для елітного житла та комерційних проектів.

Ділянки під будівництво вілл коштують від €250 000 за 600 м².

Алгарве

Популярне місце для туристичних об'єктів, таких як готелі та курортні вілли.

Земля біля узбережжя коштує від €150 000 за 500 м².

Північ і Порту

Відмінний варіант для комерційних складів або промислових об'єктів.

Ділянки можна знайти за €100 000-150 000.

Центральний регіон і Алентежу

Відмінний вибір для сільського господарства та екотуризму.

Земля під виноробство чи органічне виробництво коштує від €40 000 за гектар.

Процес оформлення права власності на земельну ділянку

Оформлення права власності включає в себе кілька етапів:

Попередній договір (Contrato de Promessa de Compra e Venda):

Встановлюються умови угоди.

Покупець вносить передоплату.

Остаточний договір:

Він підписується нотаріусом.

Реєстрація відбувається в Conservatória do Registo Predial.

Оновлення кадастру:

Інформація про нового власника передається в податкову інспекцію і земельний кадастр.

Наші фахівці пропонують вам повний супровід на всіх етапах, включаючи взаємодію з муніципалітетами та перевірку документації.

Програма зелених інвестицій у контексті 2024 року

У Португалії активно розвиваються ініціативи для сталого розвитку, що відкриває додаткові переваги для власників земельних ділянок:

Звільнення від IMI: ділянки, що використовуються для сонячної енергетики, можуть бути звільнені від щорічного податку.

Гранти: Держава надає субсидії на розвиток біоферм та природоохоронних проектів.

Приклад: установка сонячних панелей на ділянці в Алентежу забезпечила власнику звільнення від ІМІ і можливість брати участь в програмі субсидування.

Висновки

Португалія з її потужним ринком, економікою, що розвивається, і доступними умовами для інвесторів є ідеальним місцем для реалізації ваших ідей і досягнення довгострокових цілей. Дотримуючись всіх кроків і порад, ви зможете не тільки уникнути помилок, але і отримати максимальну віддачу від своїх вкладень.

Кваліфікована допомога допоможе зробити процес комфортним і безпечним. Компанія Solid Sorte надає повний спектр послуг: від консультацій щодо підбору підходящої ділянки та юридичного due diligence до оформлення прав власності.

Ось корисні посилання, які допоможуть вам зрозуміти процес купівлі землі в Португалії:

• Portal das Finanças - https://www.portaldasfinancas.gov.pt
  Подавати запити на отримання кадастрової інформації та податкових документів.
• Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas (ICNF) - https://www.icnf.pt
  Перевірка екологічного статусу земельних ділянок та дозвільних документів на екологічні проекти.
• GeoPortal - https://geoportal.ine.pt
  Перевірити зонування і допустиме використання земельної ділянки.
• Instituto dos Registos e Notariado (IRN) - https://www.irn.mj.pt
  Оформлення власності та робота з нотаріусами.
• Plano Diretor Municipal (PDM)
  Муніципальний Плано Діретор (PDM) - https://www.cm-lisboa.pt
  Стане в нагоді іноземним інвесторам, в тому числі при купівлі земельної ділянки.
• Direção-Geral do Território (DGT) - https://www.dgterritorio.pt
  Управління географічними та кадастровими даними.