Как иностранцу купить землю в Португалии: на что обратить внимание

Покупка земли в Португалии — это не просто шаг, а увлекательный старт к новым возможностям: уютный дом в красивом месте или успешный бизнес. Но важно учитывать детали, особенно если вы не резидент.

Разберем процесс пошагово: виды земли, ключевые аспекты и нововведения 2024 года.

Виды земель в Португалии: понимание возможностей и ограничений

Прежде чем говорить о покупке, важно разобраться, какие типы земли существуют в Португалии. Это не просто формальность: назначение участка определяет, как его можно использовать, а в некоторых случаях даже влияет на стоимость и налоги.

Городская земля (Terreno Urbano)

Если вы планируете построить дом или коммерческое здание, городская земля – лучший вариант. Такие участки уже включены в городской план (Plano Diretor Municipal, или PDM), что означает наличие дорог, водоснабжения, электричества и канализации.

Ключевые моменты:

Можно строить жилую или коммерческую недвижимость.

Действуют ограничения по зонированию: высота зданий, плотность застройки, архитектурные требования.

Пример: Вы хотите построить дом в Кашкайше. Городская земля с доступом к инфраструктуре идеально подойдёт, но стоит проверить правила зонирования для конкретного района.

Сельскохозяйственная земля (Terreno Agrícola)

Эти участки предназначены для выращивания культур, животноводства или виноделия. Постройка жилого дома возможна только при условии, что он будет связан с сельхоздеятельностью, например, как фермерский дом.

Ключевые моменты:

Подходит для аграрных проектов: от овощеводства до органического виноделия.

Для строительства нужно одобрение муниципалитета.

Пример: Вы планируете создать оливковую плантацию в регионе Алентежу. Земля под сельское хозяйство – ваш выбор, но потребуется представить проект, объясняющий его использование.

Лесная земля (Terreno Florestal)

Эта категория земель имеет экологическую ценность. Она предназначена для лесоводства, сохранения природы и устойчивого развития.

Ключевые моменты:

Строительство возможно только для проектов с экологической направленностью (например, эко-туризм).

Необходимо получить одобрение от Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas (ICNF).

Пример: Если вы хотите создать рекреационный парк, на лесной земле можно реализовать такую идею, но с учётом строгих экологических стандартов.

Смешанная земля (Terreno Misto)

Для тех, кто хочет совместить строительство дома и использование земли в сельскохозяйственных или лесных целях, подойдёт смешанная земля.

Ключевые моменты:

Часть участка предназначена для строительства, другая – для аграрной или природоохранной деятельности.

Важна проверка зонирования и ограничений через PDM.

Пример: Строительство загородного дома с виноградником или фруктовым садом возможно на смешанной земле, если это соответствует муниципальному плану.

Подготовка к покупке: как выбрать участок

После того как вы определились с целью использования земли, начинается самый важный этап – проверка участка. Вот основные шаги:

1. Назначение земли

Запросите выписку из Plano Diretor Municipal (PDM) для уточнения разрешённого использования участка.

Что нужно выяснить?

Можно ли строить жилой или коммерческий объект?

Есть ли природоохранные зоны или экологические ограничения?

Возможна ли смена назначения земли?

2. Проверка правового статуса

Важно убедиться, что участок юридически чист. Для этого вам понадобятся:

Certidão de Teor – документ, подтверждающий право собственности.

Caderneta Predial – кадастровая запись с данными о налогах.

3. Инфраструктура

Проверьте, подключён ли участок к водоснабжению, электричеству и канализации. Если инфраструктуры нет, уточните, сколько стоит её подключение.

4. Лицензии и разрешения

Если вы планируете строительство, обязательно получите Licença de Construção в местной администрации. Это подтвердит соответствие проекта правилам зонирования.

Финансовая сторона вопроса: налоги и расходы

Кроме стоимости земли, вам придётся оплатить ряд налогов и сборов:

Налог на передачу недвижимости (IMT):

Городская земля: 5–6,5%.

Сельскохозяйственная: около 5%.

Гербовый сбор (Imposto de Selo): 0,8% от стоимости участка.

Ежегодный налог на недвижимость (IMI):

Для городской земли ставка 0,3–0,8%.

Для сельскохозяйственной – ниже.

Нововведения 2024 года

В 2024 году в Португалии появились изменения, которые упростили покупку земли иностранцами.

1. Ускоренная смена назначения

Теперь перевести сельскохозяйственную землю в городскую стало проще, если изменения согласуются с муниципальным планом развития.

2. Цифровизация процессов

Запросы на кадастровые выписки, разрешения и экологические документы можно подать онлайн через Portal das Finanças и GeoPortal.

3. Льготы для экологических проектов

Инвесторы, которые реализуют проекты с экологической направленностью, могут претендовать на налоговые послабления.

Инвестиционные перспективы: почему земля в Португалии – выгодное вложение?

Инвестирование в землю в Португалии – это стратегическое вложение в стабильный и развивающийся рынок. Вот несколько причин, почему это выгодно:

• Цены на землю стабильно растут
• В регионах с высоким спросом, таких как Алгарве, Лиссабон и Порту, стоимость земли увеличивается год от года.

Алгарве: участок 500 м² недалеко от побережья в 2018 году стоил €120,000. Сегодня его цена – около €170,000.

Лиссабон: земля под строительство в престижных районах выросла в цене с €300,000 в 2020 году до €400,000 к 2024 году.

Порту и северные регионы: участки для коммерческих целей подорожали на 25–30% за последние 5 лет.

Земля для долгосрочных проектов

Инвестиции в землю подходят для реализации самых разных целей:

Арендное жильё: строительство объектов для сдачи в аренду приносит стабильный доход.

Аграрные проекты: выращивание оливок, винограда или органической продукции востребовано как внутри страны, так и на экспорт.

Коммерческая недвижимость: склады, офисы и гостиницы востребованы во всех крупных городах.

Например, участок в Алентежу стоимостью €50,000 может быть использован для создания винодельни, которая экспортирует продукцию в Европу.

Программа Golden Visa

Приобретение земли может способствовать получению португальского вида на жительство, если покупка отвечает требованиям программы Golden Visa. Например, инвестиции от €500,000 в городскую землю или от €400,000 в регионе с низкой плотностью населения.

Особенности работы с местными агентами и юристами

Без профессиональной помощи покупка земли в другой стране может стать настоящим испытанием. Юридические аспекты, языковой барьер и незнание местных правил – главные сложности для иностранных покупателей.

Роль профессионалов

Юристы:

Проверяют чистоту сделки.

Составляют и заверяют договора.

Взаимодействуют с государственными органами для регистрации собственности.

Агенты по недвижимости:

Знают рынок и помогут выбрать участок, соответствующий вашим целям.

Имеют доступ к предложениям, которых нет в открытой продаже.

Переводчики:

Переводят документы и помогают при взаимодействии с администрацией.

Советы по выбору специалистов

Проверяйте наличие лицензий и опыта работы с иностранцами.

Читайте отзывы и изучайте кейсы клиентов.

Убедитесь, что специалисты готовы предоставить разъяснения по всем этапам сделки.

Компания Solid Sorte обеспечивает комплексное сопровождение сделок для иностранцев: от выбора участка до его полной регистрации. Мы работаем с различными видами недвижимости, включая землю для сельского хозяйства, строительства и коммерческих проектов.

Риски и как их избежать до покупки земли

Покупка земли всегда сопряжена с рисками, но они легко минимизируются при правильном подходе.

1. Изменение назначения земли

Сельскохозяйственная земля может не получить разрешения на перевод в категорию городской.

Как избежать?

Проверяйте зонирование участка через Plano Diretor Municipal (PDM).

Консультируйтесь с юристами и архитектурными бюро ещё до покупки.

2. Природоохранные зоны

Некоторые участки попадают под защиту государства, и строительство на них запрещено.

Как действовать?

Используйте GeoPortal для проверки экологического статуса участка.

Убедитесь, что планируемый проект соответствует требованиям муниципалитета.

3. Границы и права доступа

На сельских землях могут возникнуть споры о праве на использование дорог, заборов или водоёмов.

Как избежать проблем?

До покупки уточняйте границы участка и права доступа у нотариуса.

Проверьте, указаны ли они в кадастровой записи.

Региональные особенности и популярные локации

Лиссабон и Большой Лиссабон

Подходит для элитного жилья и коммерческих проектов.

Участки под строительство вилл стоят от €250,000 за 600 м².

Алгарве

Популярное место для туристических объектов, таких как гостиницы и курортные виллы.

Земля у побережья стоит от €150,000 за 500 м².

Север и Порту

Отличный вариант для коммерческих складов или промышленных объектов.

Участки можно найти за €100,000–150,000.

Центральный регион и Алентежу

Отличный выбор для сельского хозяйства и экологического туризма.

Земля для виноделия или органического производства стоит от €40,000 за гектар.

Процесс регистрации права собственности на землю

Оформление собственности включает несколько этапов:

Предварительный договор (Contrato de Promessa de Compra e Venda):

Устанавливаются условия сделки.

Покупатель вносит аванс.

Заключительный договор:

Подписывается у нотариуса.

Регистрация проводится в Conservatória do Registo Predial.

Обновление кадастра:

Информация о новом владельце передаётся в налоговую службу и земельный реестр.

Наши специалисты предлагают вам полное сопровождение на всех этапах, включая взаимодействие с муниципалитетами и проверку документации.

Программа «Зелёных инвестиций» в контексте 2024 года

В Португалии активно развиваются инициативы для устойчивого развития, что открывает дополнительные преимущества для владельцев земли:

Освобождение от IMI: Участки, используемые для солнечной энергетики, могут быть освобождены от ежегодного налога.

Гранты: Государство предоставляет субсидии на развитие биоферм и экологических проектов.

Пример: установка солнечных панелей на участке в Алентежу обеспечила владельцу освобождение от IMI и возможность участия в программе субсидирования.

Выводы

Португалия с её устойчивым рынком, развивающейся экономикой и доступными условиями для инвесторов – это идеальное место для реализации ваших идей и достижения долгосрочных целей. Соблюдая все этапы и советы, вы сможете не только избежать ошибок, но и максимально эффективно использовать свои вложения.

Сделать процесс комфортным и безопасным поможет квалифицированная помощь. Компания Solid Sorte предоставляет полный спектр услуг: от консультраций по выбору подходящего участка и юридической проверки до регистрации прав собственности.

Вот полезные ссылки, которые помогут разобраться в процессе покупки земли в Португалии:

• Portal das Finanças - https://www.portaldasfinancas.gov.pt
  Для подачи запросов на кадастровую информацию и налоговые документы.
• Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas (ICNF) - https://www.icnf.pt
  Проверка экологического статуса земель и разрешения для экологических проектов.
• GeoPortal - https://geoportal.ine.pt
  Для проверки зонирования и допустимого использования земли.
• Instituto dos Registos e Notariado (IRN) - https://www.irn.mj.pt
  Регистрация собственности и работа с нотариусами.
• Plano Diretor Municipal (PDM)
  Доступ через сайты муниципалитетов - https://www.cm-lisboa.pt
  Полезно для иностранных инвесторов, включая покупку земли.
• Direção-Geral do Território (DGT) - https://www.dgterritorio.pt
  Управление географическими и кадастровыми данными.