Як іноземцю придбати житлову або комерційну нерухомість у Португалії

Придбання житла та комерційної нерухомості потребує різного підходу: правові норми, документи та податки відрізняються для кожного типу. У цій статті розглянемо, як підготуватися до покупки, які етапи пройти та на що звернути увагу, щоб придбання в Португалії було безпечним і прозорим.

Як підготуватися до купівлі нерухомості

Незалежно від того, що саме ви плануєте придбати: квартиру в Лісабоні чи офісне приміщення на узбережжі, дотримуйтесь таких кроків:

Визначте бюджет і отримайте податковий номер (NIF)

Будь-яка купівля нерухомості передбачає отримання Número de Identificação Fiscal (NIF), тобто португальського податкового номера. Він необхідний для всіх фінансових операцій і відкриття банківського рахунку. Іноземці можуть отримати NIF після звернення до податкової служби або через юриста, якщо ще не перебувають у Португалії.

Перевірте правовий статус об’єкта

Юрист допоможе переконатися, що об’єкт вільний від боргів чи обтяжень, і проконтролює правильність оформлення угоди. Також він підкаже, які документи потрібні та як підготуватися до нотаріального посвідчення.

Відкрийте банківський рахунок

Португальські банки пропонують багато послуг для іноземних покупців: рахунок спростить переказ коштів, сплату податків і допоможе з фінансуванням угоди.

Перелік документів, які потрібні для угоди

Щоб придбати нерухомість, необхідно зібрати низку документів, які підтверджують особу покупця, право власності продавця та правовий статус об’єкта.

Основні документи:

• Número de Identificação Fiscal (NIF): податковий номер;
• Паспорт або ID: документ, що засвідчує особу;
• Сертифікат власності (Certidão de Teor): підтверджує право власності;
• Енергетичний сертифікат (Certificado Energético): визначає енергоефективність будівлі;
• Кадастровий документ (Caderneta Predial): містить оцінювальну вартість для розрахунку податків;
• Ліцензія на експлуатацію (Licença de Utilização): обов’язкова для комерційної нерухомості.

З 2024 року більшість цих документів доступні онлайн, це значно спрощує процес для іноземних покупців.

Купівля житлової нерухомості: покроково

Португалія пропонує безліч варіантів житла: від вілл на узбережжі до квартир в історичних центрах. Цей процес передбачає кілька ключових етапів:

• Попередній договір: після вибору об’єкта сторони підписують Contrato de Promessa de Compra e Venda. У ньому зазначаються умови угоди та сума авансового платежу, зазвичай 10–30 % від вартості;
• Нотаріальне оформлення: основний договір (Escritura Pública de Compra e Venda) підписується у нотаріуса. Він засвідчує угоду, не представляючи інтересів жодної сторони, а гарантує законність;
• Реєстрація власності: після завершення угоди покупець реєструє право власності в Conservatória do Registo Predial. Це обов’язковий крок для юридичного закріплення прав на об’єкт.

Податки та збори

Під час купівлі житла іноземцям слід враховувати такі податки:

• IMT (податок на передачу): для житлових об’єктів ставка становить від 1 % до 6%;
• Imposto de Selo (гербовий збір): 0,8 % від вартості;
• IMI (щорічний податок на нерухомість): залежить від регіону та становить 0,3–0,8 %.

Знання податкових зобов’язань дає змогу спланувати витрати та уникнути неприємних сюрпризів.

Інвестиція у комерційну нерухомість: що слід знати

Комерційна нерухомість відкриває більше можливостей для бізнесу, однак потребує додаткових перевірок і дозволів.

Основні етапи придбання

• Перевірка дозволів і зонування: переконайтесь, що об’єкт дозволено використовувати для підприємницької діяльності. Це підтверджується ліцензією на експлуатацію, яку видає муніципалітет;
• Попередній договір і нотаріальне оформлення: аналогічно до житлової нерухомості, сторони підписують попередній договір із зазначенням умов угоди, далі — нотаріальне посвідчення;
• Реєстрація права власності: об’єкт реєструється в Conservatória do Registo Predial для юридичного закріплення прав.

Податки та збори

• IMT: ставка для комерційних об’єктів — 6,5 %;
• Imposto de Selo: фіксована ставка — 0,8 %;
• IMI: залежить від кадастрової вартості, може сягати 0,8 %.

Зміни в законодавстві у 2024–2025 роках

2024 рік приніс низку спрощень для іноземців:

• Отримання NIF онлайн: податковий номер можна оформити дистанційно;
• Електронний доступ до документів: кадастрові дані й сертифікати власності доступні онлайн;
• Спрощене ліцензування туристичної нерухомості: Turismo de Portugal видає дозволи в полегшеному форматі.

Нововведення 2025 року

• Цифрове нотаріальне оформлення: у деяких регіонах договір можна підписати онлайн, за умови наявності електронного підпису, визнаного в ЄС;
• Створена єдина платформа перевірки об’єктів: об’єднує інформацію з кадастру, реєстру власності, енергосертифікатів і дозволів;
• Нові обмеження на туристичну оренду: муніципалітети Лісабона, Порту і Фуншала можуть тимчасово призупинити видачу нових ліцензій у перенавантажених районах. Перед покупкою перевіряйте, чи не входить об’єкт до таких зон;
• Податкові пільги для енергоефективної нерухомості: об’єкти з класом A або A+ отримують знижку до 25 % на IMI протягом трьох років.

До кого звернутися за консультацією

Щоб покупка пройшла безпечно й ефективно, зверніться до фахівців:

• Юрист: перевірить правовий статус об’єкта та підготує документи;
• Нотаріус: засвідчить угоду згідно з вимогами закону;
• Бухгалтер: допоможе з податками, особливо при купівлі комерційної нерухомості;
• Рієлтор: підбере варіанти, організує перегляди та проведе переговори.

Висновки

Інвестування в нерухомість у Португалії — це впевнений крок у майбутнє. Житлові об’єкти оформлюються простіше, тоді як комерційна нерухомість потребує більше зусиль, проте відкриває ширші можливості для зростання та прибутку.

Компанія Solid Sorte надає повний спектр юридичних послуг: від перевірки об’єкта до супроводу угоди. Наші експерти допоможуть:

• Перевірити юридичну чистоту нерухомості;
• Оформити всі документи згідно з португальським законодавством;
• Провести угоду безпечно та прозоро.