Как иностранцу купить жилую, а также коммерческую недвижимость в Португалии

Покупка жилья и коммерческой недвижимости требует разного подхода: правовые нормы, документы и налоги отличаются для каждого типа. В этой статье разберём, как подготовиться к покупке, какие этапы пройти и на что обратить внимание, чтобы покупка в Португалии прошла гладко и безопасно.

Как подготовиться к покупке: с чего начать?

Независимо от того, что вы покупаете — квартиру в Лиссабоне или офисное помещение на побережье, следуйте этим шагам.

Определите бюджет и получите налоговый номер (NIF)

Любая покупка недвижимости требует получения Número de Identificação Fiscal (NIF) — португальского налогового номера. Он нужен для всех финансовых операций и для открытия банковского счёта. Иностранцы могут получить NIF, обратившись в налоговую службу или через юриста, если вы пока не в Португалии.

Проконсультируйтесь с юристом и определите правовой статус объекта

Юрист поможет удостовериться, что объект свободен от долгов или обременений, и проконтролирует корректность оформления сделки. Также он подскажет, какие документы понадобятся и как подготовиться к нотариальному заверению сделки.

Откройте банковский счёт

Португальские банки предоставляют широкий спектр услуг для иностранных покупателей. Счёт упростит денежные переводы, оплату налогов и поможет с финансированием сделки.

Какие документы понадобятся для сделки?

Для покупки недвижимости необходимо собрать ряд документов. Они удостоверяют личность покупателя, подтверждают право собственности продавца и показывают правовой статус объекта. Вот основные из них:

• Número de Identificação Fiscal (NIF): налоговый номер для всех финансовых операций.
• Паспорт или ID: документ, подтверждающий личность.
• Сертификат собственности (Certidão de Teor) : удостоверяет, что продавец — владелец объекта.
• Энергетический сертификат (Certificado Energético): показывает энергоэффективность здания.
• Кадастровый документ (Caderneta Predial): указывает на оценочную стоимость объекта, на основе которой рассчитываются налоги.
• Лицензия на эксплуатацию (Licença de Utilização): требуется для коммерческой недвижимости.

С 2024 года многие из этих документов можно получить онлайн, что значительно упрощает процесс для иностранных покупателей.

Покупка жилой недвижимости пошагово

Португалия предлагает множество вариантов жилья для иностранцев: от вилл на побережье до квартир в старинных центрах. Процесс покупки жилья требует нескольких ключевых шагов:

• Подписание предварительного договора: После выбора объекта стороны подписывают Contrato de Promessa de Compra e Venda, который включает условия сделки и фиксирует размер авансового платежа (обычно 10–30% стоимости).
• Нотариальное оформление: Основной договор Escritura Pública de Compra e Venda подписывается у нотариуса. Нотариус удостоверяет сделку, но не представляет чьи-либо интересы, а гарантирует законность операции.
• Регистрация собственности: После завершения сделки покупатель регистрирует право собственности в Conservatória do Registo Predial. Это обязательный шаг для официального закрепления прав на объект.

Налоги и сборы

При покупке жилья иностранцам необходимо учесть следующие налоги:

• Налог на передачу (IMT): для жилых объектов ставка варьируется от 1% до 6%.
• Гербовый сбор (Imposto de Selo): составляет 0,8% от стоимости.
• Ежегодный налог на недвижимость (IMI): ставка зависит от региона и составляет от 0,3% до 0,8%.

Понимание налогов и сборов, таких как IMT, Imposto de Selo и IMI, поможет спланировать расходы и сделать процесс покупки будет понятным и организованным.

Покупка коммерческой недвижимости: что нужно знать?

Коммерческая недвижимость предоставляет больше возможностей для бизнеса, но требует дополнительных разрешений и проверок.

Основные этапы для покупки коммерческого объекта

• Проверка разрешений и зонирования: Убедитесь, что выбранный объект соответствует требованиям для использования в бизнес-целях. Это подтверждается лицензией на эксплуатацию — Licença de Utilização, которую можно получить в муниципалитете.
• Предварительный договор и нотариальное оформление: Как и в случае с жилой недвижимостью, стороны заключают предварительный договор с условиями сделки, после чего следует нотариальное оформление сделки.
• Регистрация собственности: Покупатель должен зарегистрировать объект в Conservatória do Registo Predial. Это гарантирует официальное закрепление прав и защиту от возможных претензий.

Налоги и сборы для коммерческой недвижимости:

• Налог на покупку (IMT): для коммерческих объектов налог составляет 6,5%.
• Гербовый сбор (Imposto de Selo): фиксированная ставка — 0,8%.
• Ежегодный налог на недвижимость (IMI): варьируется в зависимости от кадастровой стоимости и может достигать 0,8%.

Важные изменения в законодательстве Португалии в 2024 году

Правительство Португалии ввело несколько упрощений, которые облегчают процесс покупки для иностранцев:

1. Оформление и получение NIF онлайн: Теперь вы можете получить налоговый номер удалённо.
2. Электронный доступ к документам: Кадастровые данные и сертификаты собственности можно просмотреть онлайн и ускорить оформление.
3. Упрощённое лицензирование туристической недвижимости: Теперь лицензии на туристическую аренду можно получить через Turismo de Portugal.

Эти нововведения делают покупку недвижимости в Португалии удобной и упрощают процедуру для инвесторов.

К кому обратиться за консультацией перед покупкой жилой/коммерческой недвижимости?

Для успешной покупки недвижимости в Португалии важно заручиться поддержкой профессионалов, которые помогут на каждом этапе сделки:

• Юрист: Юрист проверит правовой статус объекта, убедится в отсутствии долгов и обременений, а также подготовит все необходимые документы.
• Нотариус: Нотариус оформляет и удостоверяет сделку, гарантируя её законность.
• Бухгалтер: Поможет разобраться в налоговых обязательствах и оптимизировать расходы, особенно если вы покупаете коммерческую недвижимость.
• Агент по недвижимости: Этот специалист подберёт подходящие варианты, организует показы и возьмёт на себя переговоры с продавцом.

Компания Solid Sorte готова предложить полный спектр юридических услуг, включая консультации и сопровождение сделок по покупке недвижимости. Наши эксперты помогут вам:

• Проверить правовую чистоту объекта.
• Оформить все документы в соответствии с законодательством.
• Убедиться, что сделка пройдёт безопасно и прозрачно.

Сотрудничество с профессионалами Solid Sorte обеспечит вам уверенность и спокойствие на каждом этапе приобретения жилья или коммерческой недвижимости.

Выводы

Покупка жилой или коммерческой недвижимости в Португалии — это привлекательная инвестиция, которая может стать основой для комфортного проживания или успешного бизнеса. Жилая недвижимость оформляется проще, а коммерческая требует дополнительных разрешений и документов, но предоставляет больше возможностей для развития.

Хорошая подготовка, помощь профессионалов и знание актуальных изменений законодательства помогут вам сделать процесс покупки удобным, безопасным и эффективным.

Полезные ссылки

• Portal das Finanças — налоговый портал для получения NIF.
• Conservatória do Registo Predial — регистрация прав собственности.
• Instituto dos Registos e do Notariado — услуги для нотариусов и регистрационные услуги.
• Turismo de Portugal — лицензирование туристических объектов.
• Portal da Empresa — онлайн-сервисы для бизнеса и регистрации.